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2021楼市展望

  波澜壮阔的2020年已经过去,2021年,我国经济继续向好,但房地产金融监管不放松,在此背景下,房地产市场又将怎样变化?

  房住不炒主基调不变

  2020年经历了纷繁复杂的市场环境,最好地证明了房住不炒的坚定性,而这也将是2021年房地产政策的主基调。2020年11月,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布,《建议》提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”,整体楼市调控基调与近几年保持一致。由此可见,未来5年,我国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。“房住不炒”主基调下,再用因城施策保障不同市场的平稳运行。业内人士指出,稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标下,短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松,限价或有改善空间。另外,《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”,合理的住房消费依然是被鼓励和支持的,调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”,亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展,在促进实体经济上发挥更重要的作用。

  宏观经济方面,展望2021年,国际环境不确定、不稳定性因素仍较多,国内经济稳步复苏,但发展不平衡、不充分问题仍然突出,就业形势虽有好转,但整体仍面临较大压力。未来中央将多举措畅通国内大循环,充分释放国内需求潜力,为构建以国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局奠定坚实基础,同时,为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中央将继续实施稳健的货币政策,更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡,为经济恢复发展提供更有利的资金环境,广义货币增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立,房地产金融监管将持续强化,以防止房地产市场过度金融化,防范化解系统性金融风险。

  商品房销量稳中趋降

  结合国内外经济研究机构对2021年经济环境的预测,参照近期宏观政策走向及重要会议精神,中国指数研究院对2021年房地产市场提出如下假设:其一,宏观经济快速恢复,抹平疫情影响;其二,城镇化稳步推进(城镇化率提升1个百分点至62.6%);其三,货币政策灵活适度,精准导向,房地产行业金融监管整体收紧;其四,坚持“房住不炒”调控导向,因城施策,长效调控机制加快推进。

  在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整,销售均价平稳上涨,新开工维持高位,投资中高速增长”的特点。需求端,房地产行业信贷环境收紧,或将推动需求释放更趋理性,预计2021年全年商品房销售面积将有小幅度下滑。鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨,2021年商品房销售额仍有望实现新突破。供应端,“三道红线”(即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1)试行背景下,房企资金压力及销售去化压力进一步显现,新开工积极性难有明显提升,整体新开工规模或将延续调整态势;投资方面,预计2021年在建项目施工进度将加快推进,带动建安投资支撑开发投资额继续增长。

  市场分化进一步加剧

  业内人士预测,2021年,全国房地产市场发展节奏将放缓,整体销量存小幅调整压力,在新型城镇化持续推进背景下,人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集。大城市因其教育、金融、医疗等各种优质的配套不断地对其他二、三线城市的人口产生吸引作用。2020年12月中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》,则直接提出,2021年房地产市场,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市或将陷入衰退,分化可能有所扩大。

  中国指数研究院,对各城市群楼市发展机会有详细分析。他们认为,粤港澳大湾区区域顶层设计已落地,中央支持政策多,产业发展成熟,人口吸引力强,房地产市场需求旺盛,加之前几年区域整体市场持续低幅调整,市场需求存在部分压制,在区域协调发展利好持续显现的背景下,市场回升动力强。长三角城市群区域规划、经济产业基础、人口吸引力与粤港澳大湾区存在较大相似度,房地产市场需求也较为旺盛,但鉴于2020年需求积极释放,短期继续提升空间相对有限。京津冀城市群受一体化推进节奏及短期规划利好有限影响,难以给房地产市场带来额外的需求增量,且人口流入规模相对较少,但考虑到近几年区域市场持续调整,整体销量较过去高位存在一定差距,在政策稳定、供应充足的环境下,需求将稳步释放,预计2021年京津冀整体市场规模维稳,但内部行情将有所分化。长江中游城市群房地产市场在疫情中受到较大冲击,且新开工规模在活动管制影响下有所缩减,市场规模较往年平均水平有明显下降。2021年随着疫情得到有效控制,在针对性政策支持下,预计长江中游城市群宏观经济面将有普遍性恢复,房地产市场信心也将得到提振,需求将逐步释放,长江中游城市群市场规模将有所增长,但因经济全面恢复尚需时间,需求上行幅度将相对平缓。

  租赁市场发展迎来机遇

  解决好大城市住房突出问题,是中央经济工作会议部署的重点任务之一。住建部部长王蒙徽指出,大城市房价高,租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题,新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。住房和城乡建设部提出,将大力发展租赁住房。加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

  包括将在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房,会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策,增加土地供应,单列用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设,支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建,充分发挥国有企业和民营企业的功能作用。与此同时,未来将进一步规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台,切实维护租赁双方合法权益。积极盘活存量住房资源,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。可以预计,未来我国住房租赁将迎来快速发展。(综 合)

  (图片由绿地、恒大、万科提供)

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