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改头换面还得常看常新

——看西湖区老旧小区引入物业公司旧貌换新颜的实践探索
改造后引入物业管理的桃苑二区干净整洁,面貌一新。本报记者 蔡颖辉摄
  本报记者 蔡颖辉

  垃圾遍地、花草枯萎、小车乱停……这是不少老旧小区的真实写照,为了破解老旧小区管理难题,地方政府想过不少办法,却因种种原因难以持续。如何将物业管理引入老旧小区,让居民接受付费购买物业服务,真正做到长效管理?南昌市西湖区政府“出招”,于今年6月专门制定《西湖区创新老旧居民区物业服务模式试点工作方案》(以下简称《方案》),成立由多个部门组成的老旧居民区物业服务创新工作领导小组,从成立业委会到引进物业管理,出台了许多行之有效的奖励措施,从试点小区开始,破解老旧小区居民的民生服务问题,让群众有更多的获得感和幸福感。

  实施物业管理第一关:改善基础设施,解决历史遗留问题

  此次《方案》实施试点的西湖区桃苑二区建于上世纪90年代,位于抚河海关桥畔,是由商品房、南昌市政单位房、拆迁安置还建房组成的混合型社区。由于缺少长效管理维护,配套设施很不完善,社区脏乱差问题突出,车辆无序停放,存在违章建筑,下水道堵塞,治安问题、邻里纠纷频发。像桃苑二区这种老旧小区,由于缺乏硬件条件,基础薄弱,即使全额收取物业费用,也不能维持运转,因此很多物业公司不愿介入。街道、社区只能依靠政府补贴,承担环卫清扫保洁任务和基础设施的基本维护,勉强维持小区的基本运行。2017年3月,西湖区政府决定出资8000万元,为这个老旧小区进行改造。改造工程总面积42901.8平方米,建筑面积12944.2平方米。改造后绿化率达57.98%,停车位170个。

  “社区改造后变漂亮了,但如何长效管理,留住这份美丽,只能是引进物业公司,在小区内实行物业管理制度。”桃源街道党工委书记刘柱介绍。通过上户走访调研,收集民情民意,2018年3月26日,经西湖区住房保障和房产管理局批准成立业委会,在全体业委会成员推荐下引进了南昌万保物业有限公司为居民服务,从而拉开了老旧小区推行“准物业”管理模式的序幕。“物业公司入驻后,安装了摄像头,规范小区车辆管理,增加了电动车充电设施,方便了小区居民。”

  西湖区此次出台的《方案》规定:老旧居民区实行“‘单元门’内物业服务、‘单元门’外公共服务,‘门内门外’行政管理全覆盖”的管理模式。“单元门”内的物业服务契约化,即服务内容、服务标准、服务价格等由业主委员会与物业服务企业或专业机构以书面合同形式约定;可以实行综合服务,也可选择如保洁、保安等单项或组合的“菜单式”服务。“单元门”外的公共服务集中化,即社区范围内的公共服务职责和资源下沉至街道、镇、社区,如道路保洁、绿化养护、路灯管理、公厕管理、化粪池疏通等,由街道、镇、社区统筹整合资源,统一履行公共服务职责,鼓励由同一机构提供“单元门”内服务和“单元门”公共服务,以保证公共服务与物业服务无缝衔接。“该项举措能减轻物业公司负担,打消物业公司入驻之前的担忧疑虑,大胆入驻社区提供优质服务。”西湖区政府相关负责人告诉记者。

  实施物业管理第二关:提升服务品质,增强居民获得感

  “自从有了物业管理,70%的居民还是比较满意的。路灯坏了有人维修,杂草有人定期清除,枯树枝、青苔有人清理,卫生、治安环境也变好了,方方面面都有很大的改善。”居民张先生对物业公司入驻后带来的变化,赞不绝口。

  居民陈大爷激动地说:“小区今年发生两起火灾险情,物业公司人员都是第一个到达现场,并且进行了有效处理,用灭火器灭火,及时通知供电部门断电,在现场配合政府部门维持秩序、疏导人群,极大地稳定了居民的情绪,让大家打心底里感到踏实。”

  桃源街道办事处主任龙冰表示:“桃苑社区是区委、区政府精品社区打造项目,改造完成后由居民自主选择物业公司。引入物业公司后,居民切切实实享受到了物业管理带来的便利,但居民对缴纳物业费还有一个慢慢接受的过程。”

  老旧小区内经济状况较好的居民希望得到全方位、高层次的服务;经济承受能力有限的居民,物业管理消费意识淡薄且支付能力不强,认为“管不管无所谓”,或简单地认为物业服务就是看门扫地。还有部分小区业主将建筑问题与物业问题相混淆,要求物业公司解决开发建设中遗留的问题。部分业主以此为借口不交物业费,使物业公司收费率降低,从而进入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。

  为了打破这一怪圈,鼓励物业公司用服务赢得居民支持。《方案》中规定了以奖代补的措施。对服务满一年的项目开展以业主满意度、与社区配合度、公共服务衔接度等为内容的考核。根据考核结果和物业服务区域内业主建筑面积,考核优秀的,给予每月每平方米0.3元奖励;考核合格的,给予每月每平方米0.15元奖励。同时,允许试点项目在物业服务区域内合理设置广告栏、广告牌,开展广告位租赁经营、快递储存柜的场地租赁、再生资源经营等,获得的公共收益用于项目内的物业服务。

  小区物业管理企业的工作涉及众多政府部门,为了增强相互协调的合力,加强综合管理和长效监督,西湖区老旧居民区物业服务创新工作领导小组由公安、房管、城管、民政等单位参与,通过多部门共同发力,研究解决社区物业管理中的突出问题,有效化解物业公司和业主之间的矛盾,真正实现老旧小区由居委会代管模式走向市场化管理,让业主获得更多的幸福感。

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